STUDIU DE PIAȚĂ:  Preconizări pentru piața imobiliară și de credite 2024


Scăderi în numărul de tranzacții, creșteri de preț

  • Creditele cu dobândă fixă- mult mai scăzute decât cele cu rata variabilă 
  • IRCC – semnalele care vin din partea BNR arată momentan o stagnare a dobânzilor bancare
  • Oferta de locuințe noi este din ce in ce mai mică 
  • În domeniul brokerajului cererile cresc, nu scad
  • Mai multe vânzări decât închirieri 
  • 70% dintre tranzacții s-au făcut cu cash
  • În prezent, cea mai bună dobândă fixă este pe 3 ani și pornește de la marja de 5.75%
  • Zonele centrale vor înregistra majorări de 30-50% în următorii 3 ani

Primele 3 luni ale anului 2024 pot aduce un nou fenomen în piață – o criză atipică, caracterizată de un număr mic de tranzacții și tot mai puține oferte, dar fără modificări notabile la prețul locuințelor sau valoarea IRCC. Specialiștii recomandă în continuare creditele cu dobândă fixă, care sunt cu 30% mai avantajoase decât cele cu dobândă variabilă, însă peste 70% dintre tranzacțiile imobiliare sunt făcute cu cash.

„Primul trimestru va aduce o încetinire a ritmului de tranzacții, poate chiar o contractare a pieței. Vor fi mai vizate vânzarile decât chiriile. Ca exceptie, piața dezvoltărilor logistice de spații mici si modulare va beneficia de momentumul câștigat la acest final de an. Evoluția trimestrelor următoare va fi strans legată de cea a creditării și, ca element de noutate, de evoluția trendului de future banking și al fintech. Majoritatea tranzacțiilor de vânzare, pe segmentul rezidențial, deja se întâmplă în procent foarte mare 70-80 % cu cash. Există lichidați, însă și o precauție crescută în ceea ce privește cheltuielile.” (Oana Ivan, Founder of Oana Ivan & Associates – Comprehensive Real Estate Solutions)

Segmentul premium- răsfățatul anului

„În segmentul premium nu este percepută nici o scădere. Se observa un procent de peste 50% achiziții fără creditare, iar interesul și acțiunea s-au menținut constant. Suntem optimiști că în prima jumătate a anului vom finaliza stocurile din portofoliu (mai ales ca avem apartamente finalziate sau aproape de finalizare, cu mutare anul acesta). În n paralel am declansat deja strategia de dezvoltare pentru noi proiecte.” (Ramona Babiuc, Eden Capital, despre ansamblurile Cortina)

Valoarea IRCC la începutul anului

„IRCC nu a suferit modificări majore de la 1 ianuarie 2024 (valoarea actuală fiind de 5.97%), vestea bună este că ratele românilor nu au suferit nici ele modificări. Românii care vor contracta în noul an credite ipotecare noi, se vor putea îndrepta către dobânzile fixe care, la acest moment, sunt mult mai scăzute decât cele variabile. Cei care se confruntă dificultăți în achitarea ratelor lunare la creditele ipotecare contractate în trecut, pot opta pentru o soluție de refinanțare care să le ușureze situația. Prin refinanțare pot obține dobânzi fixe mai mici decât actuala dobândă variabilă, iar ratele pot să se diminueze cu 20%-30%” (Valentin Anghel, CEO AVBS)

„În domeniul brokerajului de credite nu este percepută așa numita criză, anul 2024 a început în forță, românii accesează credite ipotecare cu dobândă fixă deoarece de peste 1 an de zile dobânda fixă este cea mai avantajoasă și mai sigură opțiune de finanțare. Așa că românii nu-și pun în așteptare planurile, ci contractează în continuare credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe, considerând 2024 un moment oportun. În prezent, cea mai bună dobândă fixă a momentului este pe 3 ani și pornește de la marja de 5.75%, la care se adaugă costul de asigurare de viață, iar din anul 4 dobânda devine variabilă și va fi formată din marja băncii de 2.1% + IRCC. Așadar, pentru cei ce vor să cumpere o locuință în 2024, recomand creditul ipotecar cu dobândă fixă și orientarea către specialiști în creditare care să asigure cea mai bună ofertă de creditare din piață, conform profilului de client.” (Valentin Anghel, CEO AVBS

Locuințele sustenabile- noul trend de piață 

Preturile vor crește în următoarele luni pe fondul unui număr redus de proprietăți aflate la vânzare. Aceste ajustari de preturi vor fi dictate și de cererea din piață, dar și de ceea ce oferă proprietatea aflata la vânzare. Cred ca de viitor rămân casele cu tehnologii ce folosesc energia verde, fără pierderi de cămoment, cu un consum mic, construite cu materiale de calitate, ce au un impact mai redus asupra mediului. Spre asta ne îndreptăm și cred ca pe acest segment de piață vom vedea preturi mai mari cu cateva procente anul acesta. (VEACESLAV VLAS – CEO Ecovillas Company)

„Observăm faptul că locația proiectului nostru din Pipera este căutată, casele fiind aproape de școlile internaționale. Deja avem aproape jumatate din proiect vândut, în conditiile in care am ieșit în vanzare în luna mai a anului trecut. Fiiind un proiect eco-friendly, care utilizează energia pământului pentru încălzire,  răcire și apă caldă, am văzut o deschidere foarte bună pentru acest tip de locuințe. Clienți bine informați care preferă aceste case tocmai pentru randamentul pe care îl pot aduce în viitor din punct de vedere al investiției. „(VEACESLAV VLAS – CEO Ecovillas Company)

Cele 18 case din proiectul Epique home sunt eficiente energetic, fiecare casă este dotată cu pompă de căldură geotermală care preia energia pământului pentru asigurarea agentului termic și apei calde. Casele se ventileaza singure fără a mai fi nevoie de deschiderea geamului, au răcire pasivă in sezonul cald, ready smart home system și finisaje sustenabile. Proiectul a fost construit pentru a avea un impact redus asupra mediului, cu zero emisii de carbon, nefiind racordat la gaz. Casele sunt aproape finalizate, urmând sa fie date în folosință în primavara acestui an.

Dimpotrivă, pe termen mediu si lung, așteptările sunt ca prețurile să crească, mai ales pentru proprietățile din zonele centrale și de nord, unde se preconizează creșteri cu 30-50% in urmatorii 2-5 ani. 

Piețele regionale au specificul lor, dat de localizarea geografică (orașele din apropiere graniței de nord, de exemplu), de evoluția infrastructurii (autostrăzi, aeroporturi), de investițiile strategice (fabrici, hoteluri operate internațional etc), însă nu avem piețe supra-incalzite în acest moment. 

Este un moment bun pentru inițiat discuții pentru achiziții și investiții, întrucât presiunea pentru decizie este mult mai scăzută decât la finalul lui 2023, și, chiar daca nu se obțin discounturi spectaculoase, se pot negocia condiții de plată bune.